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十强房企拿地货值超6万亿 土地储备的机与危

房天下   2018-01-11 10:12

[摘要] 无论是卖地的地方政府还是买地的开发商,2017年都拼着命买卖土地。房企越来越依靠规模化在排名中竞赛,土地储备的货值是公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。

十强房企拿地货值超6万亿元 土地吸星大法的机与危

无论是卖地的地方政府还是买地的开发商,2017年都拼着命买卖土地。房企越来越依靠规模化在排名中竞赛,土地储备的货值是公司未来两三年甚至更远期的业绩支撑。

 说起2017年房地产行业最深刻的事情,很多人会答——调控最严,再答——房企规模战。

是的,这一点都没有错。 

但一个更重要的现象级趋势更具有深远影响,那就是房企疯狂把土地作为资产,四处出击,从招拍挂到收并购再到城市旧改,又拿又圈。

2017年百强房企新增土地货值约12.28万亿元。其中,十强房企新增土地货值约6.23万亿元,TOP11~TOP100房企新增土地货值约6.05万亿元。

为什么市场未有之变局下,房企会趋之若鹜做出这样共识性行为。地产商们的说法是“这是规模竞争的机遇”。但从逻辑深度上,无法回避的其实是地产商把土地作为资产和硬通货,通过上市公司来推动,使得这个资产能够急速增加,增长之后再通过土地这个硬通货去增发去融资,然后再杀回来拿地。土地市场和股市融资很活跃。这是2017年全年房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度的背后主因。

谁的土地储备多谁就是市场的最大赢家。这个游戏还会顺畅玩下去吗?这是一个老现象新问题

十强房企拿地货值超6万亿元,融创碧桂园领跑 

“强者恒强”的规律开始适用于土地市场。具体来看,有“并购王”之称的融创中国2017年新增土地货值高居榜首,为14358.5亿元。融创中国销售规模2017年突破3000亿元成为新贵,因为孙宏斌思想的贯彻,2017年通过收并购融创中国新增了大量可快速变现的货值,使得融创销售规模不仅实现爆发式增长,新增土地价值也超2000亿元。

融创中国的2017年,也在高频融资中度过。最新的一笔融资发生在12月15日,融创中国以每股31.1港元配售2.515亿股股票,通过先旧后新配股融资10亿美元。融创此番配股价较前一日收市价35.3港元折让12%,较发行前每股净资产7港元溢价340%,配股额度占发行后股本5.6%。

 法国巴黎银行在最新的研报中分析称,基于融创2015 年以来土地储备快速增长,预测2017 年-2019年的销售额将分别达到3500 亿元(同比增长134%)、4540 亿元(同比增长30%)和5800 亿元(同比增长28%)。 

销售“一哥”碧桂园2017全年新增土地货值为11963.3亿元。此外,恒大、万科、保利、中海的新增土地货值分别为8785.1亿元、6379.7亿元、5319.1亿元、3553亿元。
  

值得一提的是,在2017全年新增土地货值前十名中出现了一匹黑马。福晟集团以新增3199.4亿元货值位列第七。此外,富力地产、龙湖地产、新城控股三家房企新增土地货值也位居前十,分别为3100亿元、2814.9亿元和2811.6亿元。 

从上述数据来看,2017年十强房企新增土地货值已经超过其他百强房企总和。虽然该数据并未经过企业的确认,但被业界认为颇能反映现实。 

销售十强房企的销售额在百强中的占比达到44%,而对应企业的新增货值占比却达到了48%,大房企的规模优势开始在土地市场上有所显现。 

2017年拿地最多的主要是碧桂园、万科、保利、恒大、中海、融创中国这些在2017年销售均出现爆发达到3000亿元以上的企业。虽然一二线城市调控效果明显,但从全国房地产数据看,房企在收获了刷新历史纪录的2016年后,资金状况尚处宽裕,在去库存之后,大部分标杆房企都开始积极拿地。越是处于榜单前列的房企,拿地强度越来越大,未来百强内的房企销售集中度也将继续提升。

 房地产行业似乎进入一个“谈地色变”的时代。随着行业的快速洗牌,开发商们也终于明白了一个道理:即拿了高价地虽然可能会死,但没拿到地,那是绝对会死。

北京某房企一位高管曾称,没钱,拿地免谈,这是2017年拿地最典型的现状。调控常态化后,越来越多的房企们已经意识到土地储备规模与结构对业绩的影响越来越大,能够为房企在融资和销售端背书,这也是大型房企规模与速度并行,中型房企谋求突围,纷纷喊话要晋级数千亿阵营的主要动机。

但凡事也会发生例外,有反面案例,在老牌房企中也有走下坡路的典型,绿地集团和金地集团就是其中的两家。绿地控股2017年新增土地货值为1973.3亿元,排名第15位,这个过去曾是行业老大的房企似乎短时间内难以再上位至龙头位置。此外,金地集团2017年新增土地货值1559.7亿元,排名第22位,昔日“招保万金”的四强身份似乎经过两年的攻坚还远远追不上来。 

收并购的吸星大法 

除了在招拍挂市场上拼搏,在2107年的土地市场上,收并购成为大中型房企获取土地的一条主渠道。无论是由万达、融创、富力共同完成的金额达637.5亿元的世纪交易,还是万科先以551亿元拿下广信“资产包”,再参与普洛斯的私有化方案,都值得浓墨重彩。 

以“并购王”融创中国为例,“买好地,不买贵地”一直是孙宏斌的拿地哲学。不完全统计,融创中国的全部土地储备货值已高达2.5万亿元。融创中国自2014年开始在收并购市场持续发力,甚至在2016年底基本暂停了在公开市场的拿地行为,转而通过收并购获取成本更低、周转更快的土地资源,并以此支撑公司市场规模的快速扩大。

在融创中国背后,表现突出的还有泰禾、阳光城、福晟、旭辉和融信等房企,这些房企中,多数勇猛跃进,用较高的杠杆进行扩张。哪怕银行融资渠道收窄,资金成本越来越高,也在所不惜。 

粗略统计,融创、阳光城、泰禾收并购金额占拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%,而招商蛇口、旭辉、融信等房企所占比重也超30%。
 

未来收并购仍是部分房企的主要拿地方式。一方面,在目前土拍市场起拍价居高不下,有的地块楼板价甚至已高过周边楼盘的销售价格,为了有效降低拿地成本,部分房企依然会在收并购市场上寻找机会;另一方面,在集中度加强和土拍价格较高的背景下,一些中小房企也面临被淘汰出局的危机,行业洗牌还将继续进行,这也给了规模较大的房企提供了收并购的机会。

基于此种局面,冲千亿的第二梯队房企,在冲刺的过程中对土地储备获取表现得更加积极。其中,新城控股、福晟集团较为突出。

 新城控股项目主要布局在“长三角”区域,2017年全年完成1260.1亿元销售规模,首次突破千亿,其在2017年全年获取了2811.6亿元的新增土地货值。

福晟集团2017全年完成销售396.2亿元,但新增土储货值3199.4亿元,与其同期销售金额比值达到8.8,位列企业新增货值排名的第7位,成为TOP30后房企中的“土地收割机”。过去2年时间,福晟并购70余个项目,土地储备面积3800万平方米,总货值约6800亿元。

福晟集团董事、高级副总裁吴继红表示,过去两年来,并购让福晟实现了全国市场的快速布局。对于并购,福晟遵循“八二定律”,即在福晟6500亿元的货值中,有80%来自一二线城市,20%来自三四线城市;并要求旗下项目80%来自于收并购,20%来自于招拍挂市场;此外,80%是住宅项目,20%为商业项目

 在TOP20之后还有很多企业的拿地金额超过销售金额,这些企业也是准备在2018年好好拼一场,未来肯定会一些黑马冲出来。 

唯一的也是最大的风险是,这些房企大多没有过强的经营性物业,可以提供稳定的现金流,只有拼命卖房。而在2018年,整个交易量如果剧降,销售出现大反转,选择降价是无法绕开的出路,这对那些早前以合理价拿地和收并购的房企,或许影响不大,但对那些高价拿地的房企,将是艰难日子的开始。

 



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